변창흠 전 한국토지주택공사(LH) 사장이 국토교통부 장관에 내정되면서 '토지임대부 주택'이 부활할 것으로 보입니다. 토지임대부 주택은 서울 등 수도권에 주택공급을 늘리면서도 시장 과열을 막을 수 있는 '해법'으로 거론되고 있습니다.
일각에선 시세차익 실현에 대한 제한이 커 실효성이 적을 것이란 전망도 있습니다. 오늘은 토지임대부 주택에 대해 알아보겠습니다.
토지임대부 주택이란?
토지임대부주택이란 건물만 입주자에게 분양하고, 토지는 공공이 소유한 채 일정기간 빌려 주는 주택을 의미합니다. 분양가는 대지비와 건축비의 합으로 책정하는데 대지비가 빠져나가기 때문에 주변 시세보다 상당히 저렴하게 분양할 수 있습니다.
대신 입주자는 빌려쓰는 토지에는 따로 임대료를 내야 합니다.
과거 실패한 정책
토지임대부 주택은 사실상 과거 정부의 실패한 정책으로 분류됩니다. 노무현정부 시절인 2007년 10월 경기도 군포시 부곡지구를 시작으로 서울 서초ㆍ강남구 등 3개 지구에 763가구의 토지임대부 주택이 공급됐지만, 기대치를 밑돌아 이후 공급이 끊겼기 때문입니다.
토지임대부 주택이 실패한 이유
군포의 경우 수요자의 흥미를 끌지 못하며 1순위에서 대거 미달됐는데 군포 부곡지구는 면적 47만3000㎡, 가구수가 2848가구로 수도권의 신도시보다 규모가 작고 기반시설도 부족했습니다. 입지가 좋지 않음에도 토지 임대료가 매달 40만원에 달하니 부담이 크다는 지적이 많았습니다.
반면 서울 강남ㆍ서초에서 분양한 토지임대부 주택은 정반대의 이유로 정책 효과를 살리지 못했습니다. 이 곳은 분양가가 당시 주변 시세의 4분의 1 수준인 2억원 초반대에 불과했고, 토지 임대료도 30만~40만원대로 저렴했습니다.
이들 단지 역시 초반에는 토지 소유권이 없어 큰 인기를 끌지 못했지만 입주 후 가격이 급등하며 수요가 늘었습니다. 토지 소유권이 없다는 점만 제외하면 아파트 품질과 입지가 매우 좋았기 때문이며 실제 당시 수요자들 사이에선 인근 단지보다 수억원 저렴함에도 입지가 괜찮아 '가성비 아파트'라는 입소문이 퍼지기도 했습니다.
전매제한 기간 종료후 집값 상승
전매제한 5년이 끝난 2018년에는 집값이 8억원대로 뛰었고, 현재는 10억원도 훌쩍 넘어섰습니다. 다만 집값이 급등하면서 분양을 받은 사람은 앉은 자리에서 수억원의 시세차익을 보는 부작용을 낳았습니다.
이후 다시 '로또 분양' 논란이 일었고, 결국 토지임대부 주택은 2009년 만들어진 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법'이 2015년 폐지되면서 유명무실한 정책이 됐습니다.
시범사업으로 추진되던 부천 옥길지구는 미분양 장기화 우려로 사업이 아예 취소되기도 했습니다.
앞으로 추진 가능성
변 후보자는교수 시절부터 토지임대부 주택 등을 도입해야 한다고 주장해왔습니다. 이 주택은 토지를 개인이 아닌 국가 소유로 둬야 한다는 미국 경제학자의 토지공개념을 기반으로 한 것으로 더불어민주당이 이미 법안을 발의했고, 2009년 당시 한나라당도 추진했던 내용인 만큼 다시 추진될 가능성이 높습니다.
민주당의 법안은 실패를 재현하지 않기 위해 토지임대부 주택의 전매제한 기간을 30년으로 연장하고, 주택을 매각하려는 경우 반드시 한국토지주택공사가 매입하도록 하는 등의 제한을 뒀습니다. 입지가 좋은 곳에 분양할 경우 수분양자가 과도한 시세차익을 누리지 못하게 하려는 취지입니다.
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